6 важных советов при выборе новых двухкомнатных квартир

2 типа аренды двухкомнатной квартиры

Совет №1: Выбираем застройщика в новостройке

Итак, уважаемый читатель, Вы, как говорил классик, «обдумав свое житье», остановились на принципиальном решении – приобрести новостройку (квартиру, блок квартир, таун-хаус, коттедж или даже нежилое помещение) на первичном рынке, не вступая в сложные, а зачастую и конфликтные отношения со «вторичными» собственниками недвижимости. Естественно, серьезность Ваших намерений подкреплена определенной денежной суммой, которую Вы (возможно, и в рассрочку) готовы выплатить компании – застройщику или его представителям, а может быть, вступить в жилищный кооператив (ЖСК, ПИК, ЖНК) или подписать договор уступки прав требования с другим участником долевого строительства.

Поэтому первая задача, которая стоит перед вами, – определиться, что, где, у кого и по какой цене покупать.

Большинство предложений по приобретению новостроек в настоящий момент можно классифицировать по четырем основным критериям:

  • Тип дома (что покупать?): панельный, кирпичный, монолитный, малоэтажный (коттедж, таунхаус).
  • Ценовая категория (сколько платить?): жилье экономичного, бизнес – или премиум-класса.
  • Местоположение (где жить?): точечная, массовая или пригородная застройка.
  • Статус компании (у кого покупать?): застройщики, инвесторы, соинвесторы, взаимозачетники, девелоперы, риэлтеры.

В этой статье мы подробно опишем основные типы и серии домов. Изх преимущества и недостатки.

6  важных советов при выборе новых двухкомнатных квартир

Совет №2: Выбираем тип и серию нового дома

Как уже говорилось выше, большинство новостроек, возводимых в настоящий момент, можно классифицировать по трем основным критериям:

  • тип дома (кирпич, монолит, улучшенная панель, таунхаус, коттедж);
  • ценовая категория (эконом-; бизнес-; премиум-классы;клубный эксклюзив)
  • местоположение (точечная, массовая и пригородная застройка; коттеджные поселки).

Итак, дома-новостройки условно можно разделить на 3 группы:

  1. «Чистый» кирпич»
  2. Монолит
  3. Панельные дома

Совет №3:  Решите-стоит ли переплачивать за двухкомнатную квартиру в кирпичном доме 

Полностью кирпичные здания являются, безусловно, самыми удобными и комфортными, однако в настоящий момент они возводятся только в сегменте индивидуального жилья (коттеджи), а в многоэтажном строительстве не применяются по причине высокой себестоимости (минимум 30 тыс. руб./м2 без учета «инвестиционной» составляющей). Исключением являются только многоквартирные дома в небольших городах районного масштаба, где используются местные стройматериалы, а также «клубный эксклюзив» в центре Москвы, Петербурга, Киева и столиц федеральных округов. Однако доля кирпича в общей площади вводимых в эксплуатацию зданий ничтожно – по данным 2011 г. (для Московского региона) она составляет менее 2 %. Правда, к этой категории можно отнести дома (в основном индивидуальные), стены которых выполнены из пеноблоков (строительная себестоимость – 20–25 тыс. руб./м2) и снаружи обложены кирпичом, однако по этой технологии возводятся в основном коттеджи и таунхаусы.

6  важных советов при выборе новых двухкомнатных квартир

Совет № 4:  Взвесьте плюсы монолитного дома

Здания с монолитным каркасом с каждым годом составляют все большую долю нового строительства (по данным 2011 г. в Москве – 86 % от общих площадей, в Петербурге – 69 %, в Подмосковье – 68 %). К тому же себестоимость таковых (18–25 тыс. руб./м2 без учета инвестиционной составляющей) приближается к «улучшенной панели» при несравненно более высоких потребительских качествах и привлекательности по своим объемно-планировочным решениям к внешнему виду. Так что будущее, безусловно, за «монолитом».

Технология строительства подобных домов примерно такова: после устройства предусмотренного проектом фундамента (в большинстве случаев в него интегрирован подземный гараж-стоянка) на площадку завозится и устанавливается опалубка для стен, колонн и перекрытий (стационарная, подъемная или подъемно-переставная).

Одновременно с этим организуется растворный узел по изготовлению бетона со специальными температурными и быстроотвердевающими добавками, который укладывается в опалубку, трамбуется и укрепляется (связывается) арматурой. Таким образом возводится монолитный «скелет» дома (колонны, балки и перекрытия), а ограждающие конструкции (наружные фасады) выполняются преимущественно из кирпича, правда, в отдельных случаях для удешевления проекта используются пеноблоки. Для офисных монолитных зданий также используется технология «вентилируемого фасада».

6  важных советов при выборе новых двухкомнатных квартир

Подобные конструкции имеют ряд существенных преимуществ перед крупнопанельными:

  • в квартирах возможны свободные планировки  (несущими конструкциями являются не внутренние стены, а колонны);
  • монолитно-каркасные дома возводятся более широким шагом несущих конструкций (15–20 м по сравнению с 6—12 в «панели»), что делает квартиры более просторными; в-третьих, кирпично-монолитные здания более экологичны и теплоустойчивы (за счет бесщелевой конструкции стен, большей глубины помещений, применения качественных стройматериалов).

Кроме того, большинство таких домов строится по индивидуальному проекту (самые удачные из них применяются повторно), а также используются для «точечной» застройки

Безусловно, «кирпич-монолит» превосходит «улучшенную панель» по большинству показателей, за исключением, к сожалению, цены: как и относительной (одного квадратного метра), так и абсолютной (за счет большей площади квартир).

6  важных советов при выборе новых двухкомнатных квартир

 Совет № 5: Оцените недостатки панельного дома

Конечно, среди потенциальных покупателей новостроек наибольшей популярностью пользуются панельные дома (на жаргоне риэлтеров – «типовушки», однако количество площадок, выделяемых под них, постоянно сокращается, и для точечной застройки «типовая панель» уже практически не используется.

Индустриальное домостроение, в основе которого всегда были панельные дома, ведется в нашей стране уже более 50 лет, и начиналось оно с «хрущевок» сносимых серий. Сегодня ситуация совершенно иная, и среди риэлтеров даже появился термин «улучшенная панель» – это дома усовершенствованных серий с весьма  приемлемыми потребительскими качествами (кухни 10–15 м2, комнаты с эркерами, несколько балконов или лоджий, гостевые санузлы, гардеробные и т. д.).

Условно основные типы панельных домов можно классифицировать на три группы:

  • модернизированные советские

К ним относятся здания серий П-44М (Т; МТ); П-46М, ИП-46С; П-55М; П-3М (7/23);

КОПЭ-Парус и ряд других (см. Приложение 2). В их основе – хорошо зарекомендовавшие себя «советские дома», подвергшиеся, однако, существенной перепланировке «в лучшую сторону».

Строительная себестоимость этих серий (для Подмосковья – в пределах 18–23 тыс. руб./м2) самая низкая, технология их производства домостроительными комбинатами (ДСК) отработана, объемы ввода в эксплуатацию весьма велики.

  • экспериментальные и новые «московские»

Эти здания серий ГМС; БМС;ПД-1; -3; -4; П-155, «Колос», «Призма», «Бекерон» и ряд других (см. Приложение 2) по своим потребительским качествам несколько превосходят «модернизированные», так как они проектировались в 90-е годы уже с учетом реалий коммерческой застройки. Однако их себестоимость (20–25 тыс. руб./м2 без учета инвестиционной составляющей) несколько выше, поэтому пока в эксплуатацию таких домов вводится меньше.

6  важных советов при выборе новых двухкомнатных квартир

  • «подмосковные» и «военные»

Такое название здания этой весьма обширной группы (П-111(М); С-222; И-1723, 1724;

И-2076; М-121; В-2000; 2002; НС-1; МЭС-84; РД-90 и ряд других) получили из-за того, что их выпускают подмосковные ДСК и ведомственные предприятия Минобороны. За счет этого указанные серии имеют самую низкую себестоимость строительства (15–20 тыс. руб./м2). Однако возводятся они преимущественно в Подмосковье и регионах России (в столицу их, фигурально выражаясь, «не пускают»). По своим потребительским качествам эти дома немного уступают  «модернизированным» и «московским», однако также пользуются устойчивым спросом (и у застройщиков, заказывающих соответствующие комплекты на ДСК, и у не избалованных комфортом «областных» потребителей).

Таким образом, типовые здания улучшенных проектов будут строить еще не одно десятилетие.

Совет № 6: Рассмотрите двухкомнатную квартиру в таунхаусе

Таунхаус (также возможно написание таунхауз, таун-хаус) – объект жилищного строительства, представляющий собой полностью или частично сблокированный с аналогичными 2—3-этажный индивидуальный жилой дом с небольшим (1,5–4 сотки) земельным участком, своего рода компромисс между городской квартирой и загородным коттеджем, который построен на территории охраняемого поселка с хорошей инфраструктурой (дорога с твердым покрытием, городские коммуникации, живописное и удобное местоположение и т. д.).

Приобретателями подобного жилья являются в основном представители среднего класса, у которых есть уже квартира в городе (возможно, и не одна), однако на покупку (строительство) основательного загородного дома (коттеджа) средств нет.

6  важных советов при выборе новых двухкомнатных квартир

Строительная себестоимость возведения поселка таунхаусов в общем-то невелика – для ближнего Подмосковья она составляет 15–20 тыс. руб./м2, однако инвестиционная составляющая проекта, включающая расходы на перевод и оформление земельного участка, подведение коммуникаций, рекламу, согласования и взятки повышают первоначальную цифру в 2,2–2,5 раза. Сами здания, имеющие 2–3 уровня, включая мансарду и технический этаж с гаражом, строят в основном из пеноблоков, снаружи ведется отделка кирпичом или штукатуркой, участки огораживаются низкими декоративными заборами, на территории поселка организуются элементы рекреационной (зелень, спортплощадки, водоемы) и социальной (медпункт, магазин, детский городок) инфраструктуры. Таким образом, таунхаус является своеобразным компромиссом между городской квартирой и загородным домом.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: