Рынок недвижимости в России: особенности и классификация объектов недвижимости

Рынок недвижимости в России: особенности и классификация объектов недвижимости

Особенности рынка недвижимости

Каковы особенности рынка недвижимости в России?

Отличие недвижимости как товара определяют особенности и отличия рынка недвижимости от других рынков.

Существуют следующие особенности рынка недвижимости:

  • на рынке недвижимости значительно меньшее количество сделок, особенно уникальных и специализированных объектов;
  • сделки недвижимости, как правило, носят конфиденциальный характер, открытая информация часто бывает неполной и неверной;
  • некоторые сделки на рынке происходят под влиянием различных слухов, психологических потребностей и особенностей участников, их недостаточной информированности;
  • рынки недвижимости имеют низкую эластичность предложения объектов недвижимости, так как строительство занимает достаточно продолжительное время, а здания и сооружения относительно долговечны;
  • спрос на недвижимость может быть крайне изменчивым.
  • величина спроса на объекты недвижимости во многом определяется географическим и историческим факторами, состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости;
  • спрос на объекты недвижимости невзаимозаменяем, что приводит к значительным дисбалансам спроса и предложения;
  • все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию.

Классификация рынка недвижимости

Рынки недвижимости могут быть классифицированы по следующим признакам

По функциональному использованию:

  • рынок жилой недвижимости (рынок жилья);
  • рынок коммерческой недвижимости;
  • рынок общественной недвижимости;
  • рынок промышленной недвижимости;
  • рынок сельскохозяйственной недвижимости.

По географическому фактору: рынок в пределах района, города, республики, региона, страны.

По рыночной стоимости: подразумеваются рынки объектов, имеющих схожие функциональные характеристики, но обладающие разными свойствами (например, комфортностью) с точки зрения пользователя, а значит и разной рыночной стоимостью.

Рынок недвижимости в России: особенности и классификация объектов недвижимости

По качеству недвижимости рынки объектов недвижимости:

  • Высокого качества
  • Среднего качества
  • Низкого качества.

Введение этой квалификации в дополнение к квалификации по рыночной сто

имости обусловлена тем, что порой недвижимость высокого класса при определенных условиях не находит спроса и продается по ценам объектов среднего класса. Другими словами, квалификация по качеству – желания продавца, квалификация по стоимости – реалии рынка.

По инвестиционной мотивации:

  • рынок приносящей доход недвижимости;
  • рынок недвижимости с потенциальным приростом стоимости;
  • рынок недвижимости, рассматриваемой в качестве налогового укрытия (например,
  • строительство объектов связано с продолжительным денежным потоком).

По типу прав собственности:

  • рынок полных прав собственности;
  • рынок прав на аренду и найм;
  • рынок прав на участие в кондоминиумах;
  • рынок прав пожизненного владения;
  • рынок прав, разделенных по времени;
  • рынок прав хозяйственного ведения, оперативного управления и др.

Рынок недвижимости в России: особенности и классификация объектов недвижимости

Особенности становления рынка жилья в России

Факторы, повлиявшие на развитие рынка жилья в России

Определяющее влияние на ход формирования российского рынка жилья оказала общая социально-экономическая ситуация в стране. Решающую роль сыграли следующие факторы:

  • преобладание потребительских мотивов над финансовыми и отсутствие связи рынка жилья и финансового рынка;
  • слабая нормативно-правовая база, которая стала развиваться только в последние годы.

На рынке преобладали распределительные тенденции между различными по уровню  доходов слоями населения и между «новыми» и «старыми» капиталами.

Рынок жилья в России оформлялся с отставанием от других рынков. Если финансовый и товарный рынки начали складываться на рубеже 80-х и 90-х гг., то рынок жилья появился в 1991 г. Запаздывание в формировании рынка жилья сыграло двойную роль. С одной стороны, развитие других секторов рыночной экономики позволило создать необходимую финансовую базу для быстрого развития сделок купли-продажи (деньги, накопленные на товарных и финансовых операциях, потекли на рынок жилья). С другой стороны, в силу долгосрочного характера инвестиций в недвижимость и более низкой их рентабельности рынок жилья не рассматривался в качестве объекта для инвестирования.

Рынок жилья начал развиваться на фоне практически полного отсутствия законодательной базы. Действующие в 1991 г. законы и нормы были сформированы в советское время, например, Жилищный кодекс, принятый Верховным Советом РСФСР в 1983 г.

Приватизация жилья развивалась на фоне неопределенности прав собственника приватизированного жилья. Дополнительные затраты по эксплуатации приватизированных квартир, с которыми повсеместно столкнулись их собственники, серьезно ослабили темпы приватизации.

Приватизация жилья являлась и является до сих пор одним из оснований возникновения частной собственности на жилой дом или квартиру. Другими основаниями, действовавшими как в тот период, так и в настоящее время, являются выплата В. В. Меркулов. «Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России» паенакопления за квартиру или дом в жилищно-строительном кооперативе, приобретение жилья в порядке долевого участия в строительстве, а также в порядке наследования. Однако термин «приватизированное жилье» использовался для обозначения жилища, принадлежащего гражданам на праве частной собственности по любым основаниям, что приводит к неразберихе не только среди обывателей, но и специалистов.

Рынок недвижимости в России: особенности и классификация объектов недвижимости

Только в 1998 г. появился закон о регистрации прав на недвижимое имущество. Сделки, которые были совершены до принятия этого закона, часто можно было назвать крайне рискованными. В частности, в процессе упрощенной приватизации получили распространение факты ущемления прав несовершеннолетних при отчуждении имущества, что повлекло за собой появление судебных исков.

Перераспределение жилья в начальной стадии становления рынка жилья в России заключалось в том, что жилье, привлекательное с точки зрения состоятельных слоев населения, находящееся во владении у бедных, переходит к первым. При этом вторые приобретают такое жилье, которое они могут позволить себе содержать. Приведение в соответствие с доходами условий обеспечения жильем становится одной из главных движущих сил развития рынка жилья.

Появление посредников на рынке жилья

Одной из особенностей становления рынка жилья в России является тот факт, что на рынке одновременно с появлением товара – приватизированного жилья – появились посредники – брокеры. Бурный всплеск деловой активности в 1991–1993 гг. вызвал устойчивый рост цен на недвижимость и, следовательно, желание предприимчивых людей заработать на этом рынке. Большинство фирм, специализирующихся на торговле жильем, сформировались в этот период

В отличие от западных рынков, где посредники появлялись после образования рынка при непосредственном контроле со стороны государства, в России государство только в 1996 г. решило регламентировать деятельность посредников на рынке жилья.

Так, в 1993 г. появилась Российская гильдия риэлторов, чуть позже – Московская ассоциация риэлторов и организации риэлторов в регионах.

Интересна история появления в рыночной России термина «риэлтор» и «риэлтерская деятельность». Слово «риэлтор» с буквой «о» в третьем слоге (realtor) буквально означает брокер или агент по недвижимости, являющийся членом Национальной ассоциации риэлторов США /2.114/. Впервые этот термин в России стала пропагандировать Российская гильдия риэлторов.

Затем, в период подготовки положения о лицензировании, появился вариант «риэлтор». Сегодня официально существует термин «риэлторская деятельность». Заметим, что в европейских странах используют термины «брокер», «маклер» и «агент».

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: