Расселение коммунальных квартир: как происходит

Расселение коммунальных квартир: как происходит

Жильцы  коммунальной квартиры решили разъехаться, не дожидаясь милости от государства. Что и в какой последовательности необходимо делать? Сколько это займет времени?

Основные этапы расселения (разъезда) из коммунальной квартиры следующие:

  • переговоры с жильцами об условиях;
  • составление бюджета расселения ;
  • поиск покупателя и переговоры с ним;
  • подбор и проверка «маленьких» квартир для жильцов;
  • юридическое оформление сделки.

Итак, давайте по порядку. На словах, естественно, все жильцы расселяться согласны, но как только доходит до конкретного дела… Известная ситуация, не правда ли?

Основные схемы расселения

Кто из Ваших соседей будет, несомненно, «тормозить»? Если таковые найдутся, примените к ним меры «морального воздействия» (но только, конечно, без уголовщины), чтобы жизнь им медом не казалась, а скорее наоборот.

В первую очередь это жильцы, имеющие виды на одну из комнат (помните соответствующую интермедию Аркадия Райкина?),  а также те, кто сдает свою жилплощадь гастарбайтерам или торговцам фруктами, часто пожилые люди  («Сначала я помру, а потом уж расселяйтесь…»), а также психологические «террористы», «энергетические вампиры», которые получают истинное наслаждение от постоянной ругани и унижения своих соседей (если, конечно, те позволяют, а не убивают (морально) «вампиров» на месте).

Представьте себе, что в результате Вашей кропотливой работы шаткий консенсус среди жильцов достигнут. Теперь необходимо выяснить, кого какие маленькие квартиры устроят (без этого нельзя правильно назначить потенциальному покупателю цену).

Естественно, помните о том, что Вам, как инициатору расселения, необходимо уговорить соседей на более скромные условия, чтобы себе отхватить самый сладкий кусок пирога (болтать об этом, естественно, нельзя).

У профессиональных риэлторов,  работающих с жильцами коммуналок, имеется ряд эффективных схем, которыми Вы можете воспользоваться.

  1. Предложение лучшей комнаты и доплаты

Особенно эффективно действует на стариков, которые не хотят уезжать из своего микрорайона, – купите им комнату в соседнем доме и дайте доплату (естественно, за счет средств будущего хозяина).

  1. Предложение денег на покупку квартиры

В этом случае Вы не экономите, а фактически предлагаете одному из соседей купить его комнату по цене квартиры – будущий хозяин отдает жильцу деньги на покупку квартиры, он выписывается  и решает свои жилищные проблемы дальше самостоятельно.

Расселение коммунальных квартир: как происходит

  1. Предложение «комнаты под снос» и доплаты

Этот прием эффективен, если в Вашей квартире живут очередники, наивно полагающие, что к 2018 г. они бесплатно получат отдельную квартиру, и расселяться не хотят.

Способ довольно-таки сложный в реализации (необходимо подобрать и сделать обмен комнаты очередников на комнату в доме, который в течение ближайших 3–4 лет (не ранее) пойдет под снос или капитальный ремонт с полной реконструкцией). Для реализации этой схемы придется обращаться в риэлторское агентство.

  1. Предложение «натуроплаты»

Чаще всего используется для тех жильцов, которые в коммуналке не живут (комната закрыта, в ней свалены старые вещи, а сдавать ее Вы или другие соседи не позволяют). Предложите в зачет их доли «натуроплату» – такие вещи, как, например, автомобиль, дачу, гараж, земельный участок, мебель (часть этих предметов охотно отдаст будущий хозяин).

  1. Дробное (матрешечное) расселение

Возможно, в коммуналке кроме Вас живет еще пара соседей: один из этой пары «сильный», например, сотрудник полиции, предприниматель, представитель криминала, а другой – «слабый» (алкоголик, немощная старушка, бывший детдомовец). Подойдите к «сильному» и предложите ему такую схему разъезда: он вместе со «слабым» едет в квартиру меньшей пло-

щади, но пока тоже коммунальную. Если «сильный» не дурак, он сразу поймет свою выгоду.

 6.  Расселение блока квартир

Если у Вас, уважаемый «инициативник», дом с железобетонными междуэтажными перекрытиями , подойдите к жильцам соседних квартир, граничащих с Вашими стенами, и предложите расселиться (разъехаться, обменяться) вместе. Покупателя Вы будете искать в этом случае на «блок» – 2 или даже 3 квартиры рядом, и уйдут они дороже на 10–15 % – здесь сумма не равна слагаемым, особенно если дом расположен в центре города, где преимущественная застройка – зданиями с деревянными перекрытиями.

схемы расселения в коммунальных квартирах

7.  Предложение маленьких квартир с недостатками

Если в  Вашей коммуналке  проживают асоциальные элементы (которые, кстати, являются «самыми сладкими клиентами» для риэлторов и бандитов) – алкоголики, наркоманы,  бывшие детдомовцы, уголовники (сидевшие по непопулярным статьям), немощные старики или просто люди, у которых нет денег, то постарайтесь  убедить их поехать в маленькие квартиры с серьезными, часто неустранимыми недостатками – такое жилье, естественно, обходится значительно дешевле.

К подобным квартирам относятся:

  • малогабаритки (жилая площадь однокомнатных – до 16 кв. м, двухкомнатных – до 27 кв. м; трехкомнатных – до 35 кв. м);
  • гостинки (1—3-комнатные квартиры «гостиничного» типа с кухней 3–4 м2 или вообще без таковой);
  • малосемейки (жилплощадь в бывших общежитиях, которые были «ордерованы», т. е. переданы в муниципальный фонд);
  • «низкие» и «высокие» хрущевки (2—3-комнатные квартиры в пятиэтажных домах третьей категории на 1, 4 и 5-м этажах);
  • жилплощадь в городах – спутниках Москвы и ближнем Подмосковье (за исключением наукоградов);
  • квартиры в домах-новостройках без внутренней отделки или в самых экологически неблагоприятных районах (в Москве – Капотня, Братеево, Люберецкие поля, Внуково, Северный-Виноградово, Кожухово, Молжаниново, Некрасовка).

Если кого-либо из жильцов удастся уговорить на такие варианты, Ваша собственная жилплощадь будет значительно лучше.

Как найти покупателя на квартиру при расселении?

О том, как составляется «бюджет расселения», т. е. определяется цена, за которую квартира выставляется, подробнее рассказано в ответе на следующие вопросы . Давайте поговорим более подробно о том, как найти покупателя.

Виды рекламной кампании, доступные в этом случае и используемые на практике, таковы:

  • риэлторские базы (РБД);
  • наружная реклама (баннер или «цифирки» в окнах для низких этажей);
  • доски объявлений.

Телефонные звонки пошли. Конечно, будет очень много (в среднем 80–90 %) предложений от посредников, попадутся, безусловно, и аферисты. Будущие хозяева будут приходить на просмотр, возможно, кто-то предложит жильцам с одного из лицевых счетов свою маленькую квартиру (правда, очень часто явно по завышенной цене – ведь, к сожалению, посредники и настоящие покупатели считают вас, уважаемые граждане, «лопухами» и простофилями).

Будьте осторожны и предусмотрительны. Если вы не верите в свои силы или способности –лучше сразу обратитесь в проверенное риэлторское агентство.

Представьте себе, уважаемые жильцы, что из нескольких потенциальных покупателей Вас заинтересовали предложения двоих. Оба они торговались, Вы, естественно, снизили цену, и настало время окончательного выбора, с кем из будущих хозяев все-таки иметь дело.

Расселение коммунальных квартир: как происходит

Первый покупатель сделал такое предложение: «Подбирайте сразу для себя три квартиры, как они будут, я все оплачиваю; и одновременно Вы продаете мне коммуналку».

Эта схема среди профессиональных маклеров называется «Оплата сразу»

Предложение второго звучит так: «У меня нет сразу такой суммы денег (370 тыс. долл.).

Я буду оплачивать квартиры по частям: подберите первую, я ее выкуплю пока на себя, потом аналогично и вторую, и третью. После этого мы поменяемся – жильцы поедут в свои маленькие квартирки, а я – в бывшую коммуналку». Такая схема у риэлторов называется «Оплата по частям» .

Какой из двух предлагаемых вариантов лучше выбрать? С финансовой точки зрения предпочтительнее второй – ведь «по частям» квартиры вы купите, безусловно, по более низкой цене, чем «сразу».

С точки зрения безопасности совершения сделки – однозначного ответа нет: при реализации плана «по частям» последние из соседей могут взять и «передумать» (нарочно, чтобы выбить с покупателя больше денег или выторговать более выгодные условия: «А куда он денется – ведь две квартиры уже купил»).

В случае «сразу» у Вас будет меньше времени на проверку вариантов (подобрать три квартиры за месяц трудно даже опытным риэлторам).

Следующий этап – подбор маленьких квартир «для себя». На этом этапе рекомендуем обратиться в проверенное риэлторское агентство.

Старайтесь не использовать для этих целей варианты АВИТО и даже ЦИАНа – как показала практика, примерно 10–15 % таковых исходит от аферистов и недобросовестных посредников.

И, наконец, последнее – юридическое оформление сделки.

Первый вопрос, который здесь возникает, – приватизировать ли на себя коммуналку?

До нахождения конкретного покупателя лучше оставить вопрос открытым: часть будущих хозяев желает ехать в неприватизированную квартиру (чтобы в случае чего не арестовали бы имущество), часть уже утратили свое право однократной бесплатной приватизации и поэтому требуют, чтобы это сделали жильцы.

Решайте, как быть, в каждом конкретном случае.

Расселение коммунальных квартир: как происходит

Как оформлять отчуждение коммуналки будущему хозяину путем двойной купли-продажи

Еще один актуальный вопрос: как оформлять отчуждение коммуналки будущему хозяину в случае приватизации – путем двойной купли-продажи (альтернативной покупки) или мены (не путайте с обменом)? Проконсультируйтесь по этому вопросу со специалистом, работающим на рынке недвижимости (желательно, чтобы это не был юрист, знакомый с будущим хозяином).

В большинстве случаев жильцам коммуналки выгодно делать мену (покупатель оформляет маленькие квартирки на себя или своих родственников, а потом подписывает договор мены).

Внимание! Если будущий хозяин категорически настаивает на оформлении сделки путем двойной купли-продажи (альтернативной покупки) и при этом сам предлагает подобрать для вас маленькие квартиры, – будьте начеку!

Это признаки аферы «лжерасселение» , которая может привести к тому, что Вы, уважаемые жильцы, просто окажетесь на улице!

Поэтому подбор и проверку маленьких квартир для себя желательно никому не передоверять! В процессе расселения вы будете и покупателями квартир, правда, не за свои деньги.

В среднем, как показала практика, расселение коммуналки происходит за 4–6 месяцев.

Проще руководствоваться таким правилом: сколько в квартире лицевых счетов, столько месяцев уйдет на разъезд, плюс месяц на оформление.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: