Коммерческая недвижимость: виды, особенности, как правильно купить с арендатором, без посредников, в новостройке и от застройщика

Коммерческая недвижимость: виды, особенности, как правильно купить с арендатором, без посредников, в новостройке и от застройщика

Инвестиции в коммерческую недвижимость могут быть прибыльным предприятием для тех, кто имеет правильный опыт или для тех, кто нанимает экспертов-консультантов. Если вы новичок в инвестировании в коммерческую недвижимость, есть целый ряд факторов, которые вы должны рассмотреть, прежде чем инвестировать, в том числе риски и преимущества инвестиций, тип собственности, которую вы хотите приобрести, и лучший способ защитить свои личные активы. Каждый тип коммерческой недвижимости несет с собой уникальные проблемы, и лучше всего окружить себя опытными инвесторами и профессионалами, чтобы помочь вам в этом процессе.

Виды  коммерческой недвижимости 

При принятии решения о том, какой тип коммерческой недвижимости вы хотите приобрести, попросите вашего брокера объяснить различные типы коммерческих объектов, а также преимущества и недостатки для каждого из них. Даже если вы инвестировали в коммерческую недвижимость в прошлом, вы все равно должны сделать полную оценку того, какой тип недвижимости лучше всего соответствует вашим текущим потребностям.

Коммерческие объекты включают в себя:

  • Офисные здания включают объекты недвижимости, расположенные в центральных деловых районах или в пригородных офисных парках.
  • Промышленные объекты включают в себя объекты для производства, а также склады.
  • Розничная недвижимость включает в себя торговые центры различных размеров, региональные торговые центры и площадь, отведенную для ресторанов розничной сети или других розничных магазинов.
  • Многоквартирные дома, которые могут включать в себя небольшие многоквартирные дома от 3 до 4 этажей, здания средней этажности, которые находятся между 5-9 этажами и включают лифты, а также высотные здания.
  • Многие инвесторы в коммерческую недвижимость сосредотачиваются на необработанных землях, которые могут либо разрабатываться, либо удерживаться в надежде на то, что стоимость земли возрастет по мере того, как другие инвесторы осваивают землю вокруг нее.
  • Гостиницы также являются разновидностью коммерческой недвижимости.
  • Некоторые инвесторы могут подумать, что им было бы более комфортно инвестировать в многоквартирный дом, потому что он кажется более знакомым. Тем не менее, делая свои инвестиции, вы должны рассмотреть, соответствует ли жилой дом, в отличие от офисного здания или торгового центра вашим конкретным инвестиционным целям. Вы также должны обсудить эти цели с вашим адвокатом.
  • Не забудьте посмотреть на различные места, а также типы недвижимости. Расположение объекта недвижимости может существенно повлиять на уровень доходности, а также на сумму первоначальных инвестиций.

Коммерческая недвижимость: виды, особенности, как правильно купить с арендатором, без посредников, в новостройке и от застройщика

Особенности покупки  коммерческой недвижимости 

Посмотрите на место. 

Расположение является столь же важным для коммерческой недвижимости, как и для жилой недвижимости. Зайдите в здание и посмотрите на окружающие окрестности. Также смотрите, насколько близко вы находитесь к общественному транспорту. Здание, доступное только на автомобиле, может быть привлекательным только для людей среднего класса.

  • Если вы покупаете торговое помещение, оцените, видно ли здание с дороги и достаточно ли там пешеходного движения. Также проверьте предприятия поблизости. Будут ли они привлекать другую клиентуру, или они совместимы с вашим бизнесом?
  • Если вы покупаете многоквартирные дома, проверьте состояние соседних зданий. Есть ли поблизости такие удобства, как продуктовые магазины, школы и больницы?

Проверьте физическое состояние здания.

Пройдите, чтобы проверить, не изношено ли здание,и оценить, сколько ремонта ему нужно. Если вы ничего не знаете, то попросите подрядчика пройти через здание вместе с вами. Вы можете найти подрядчиков в своем городе.

Спросите о текущих арендаторах. 

Возможно, вы покупаете коммерческую недвижимость с намерением сдать ее в аренду. Спросите  сколько единиц арендуется и как долго арендаторы были там.

  • Попробуйте получить  у владельца   список, который содержит важную информацию: полный список объектов, имена арендаторов и условия каждой аренды.

Проанализируйте, что вы можете  сдавать аренду.

Нынешний арендодатель, возможно, не будет взимать рыночную арендную плату. Исследуйте, что другие арендодатели взимают плату в этом районе.

  • Обязательно посетите здания, чтобы убедиться, что они сопоставимы. Если здание имеет гораздо лучшее расположение, то вы могли бы взимать более высокую арендную плату, чем  предыдущий владелец.

Оцените адекватность парковки

 Вы хотите быть доступными для людей, которые водят машину. Проверьте, сколько парковочных мест возле   здания и есть ли поблизости парковка или гараж.

Проверьте ограничения на то, что вы можете сделать со зданием. 

Иногда законы о строительные  ограничивают то, что вы можете сделать внутри и снаружи здания. Узнайте эту информацию.

  • Например, некоторые предприятия ограничены в вывесках, которые они могут использовать вне здания. Лучше знать эти ограничения, прежде чем покупать.

Коммерческая недвижимость: виды, особенности, как правильно купить с арендатором, без посредников, в новостройке и от застройщика

Наймите людей для осмотра здания. 

Ваш брокер должен организовать для оценщиков, инженеров и экологических аналитиков посещение здания и проверку его надежности. Вы хотите знать, есть ли какие-либо потенциальные проблемы, такие как неисправная проводка или скомпрометированная структура.

  • Возможно, вы не сможете осмотреть имущество, пока не перейдете к контракту. Тем не менее, важно, чтобы все эти эксперты были  уведомлены  заранее.
  • Инспекция особенно важна, потому что большинство  коммерческой недвижимости продается “как есть”, то есть покупатель несет полную ответственность за все ремонтные работы.

Как купить коммерческую недвижимость без посредников

Разбирайтесь в различных видах коммерческой недвижимости.

Коммерческая недвижимость-это не только торговые центры и офисные помещения. Вместо этого термин относится к любому имуществу, используемому в коммерческих целях, включая жилые помещения, сданные в аренду арендаторам, и необработанные земли, которые будут развиваться.

К основным видам коммерческой недвижимости, в частности, относятся:

  • Розничная торговля: это объекты недвижимости, сдаваемые в аренду коммерческим арендаторам, такие как торговые центры, Стрип-центры и другие типы торговых центров.
  • Жилые: это, как правило, квартиры, но они могут широко варьироваться
  • Отели: включают в себя любой тип отеля или мотеля.
  • Офис: рабочие места для предприятий.
  • Промышленный: производственные площади, такие как заводы и склады.
  • Земля: это может быть либо развитая, либо неразвитая (необработанная) земля.

Проанализируйте риски инвестирования в коммерческую недвижимость.

При принятии решения о покупке недвижимости потенциальный владелец должен учитывать риски, а также потенциальные выгоды. При оценке риска покупатели должны оценивать следующие риски:

  • Покупатель должен учитывать, сколько времени он должен посвятить управлению имуществом. Владелец несет ответственность за управление каждой собственностью, оценку вопросов безопасности и технического обслуживания, а также составление договоров аренды. Инвестор, который хочет получить большую прибыль, должен ожидать, что он потратит значительное количество времени на нужды объекта недвижимости.
  • Если управление недвижимостью становится слишком обременительным, покупателю может потребоваться сохранить экспертную помощь для управления всеми аспектами покупки и обслуживания имущества, что может потребовать значительных финансовых затрат.
  • Вам может потребоваться внести большой первоначальный взнос или вложить деньги в замену крыши или восстановление парковки.

Просмотрите все раскрытые данные. 

Продавец обязан передать информацию об объекте недвижимости, которая включает любые физические или экологические проблемы, влияющие на объект недвижимости. В зависимости от раскрытия информации продавцом, вам может потребоваться предпринять дополнительные шаги для оценки любого потенциального воздействия на окружающую среду и убедиться, что вы соблюдаете Федеральное экологическое законодательство.

Заключите договор купли продажи коммерческой недвижимости 

Попросите вашего адвоката объяснить каждую деталь договора купли-продажи, чтобы вы поняли свои права и обязанности.

Как правило, ваш договор купли-продажи должен содержать следующее:

  • Соглашение должно быть составлено в письменной форме и включать любые соглашения, заключенные покупателем и продавцом, а также подписи покупателя и продавца. Если между сторонами возникает спор, суд внимательно изучит договор при оценке требований сторон.
  • Укажите, при каких обстоятельствах сторона может расторгнуть договор и что уведомление о расторжении должно быть составлено в письменной форме.
  • Договор должен содержать имена сторон, адрес и описание объекта недвижимости, а также цену продажи и дату закрытия сделки.
  • В договоре может быть указан вид договора, который будет передан покупателю при закрытии.
  • Покупатель должен заявить, что покупка обусловлена получением ипотеки, если это применимо.
  • Продавец должен указать, что имущество продается “как есть » или наметить любую работу, которая будет выполнена с имуществом до даты закрытия сделки.
  • Покупатель должен заявить что продажа зависит от тщательной проверки имущества.

Коммерческая недвижимость: виды, особенности, как правильно купить с арендатором, без посредников, в новостройке и от застройщика

Как купить коммерческую недвижимость от застройщика

Изучите свою инвестиционную стратегию 

В то время как некоторые инвесторы в жилую недвижимость будут покупать, восстанавливать и перепродавать недвижимость с прибылью в течение небольшого периода времени, инвестиции в коммерческую недвижимость обычно требуют более длительных обязательств. Некоторые эксперты рекомендуют, чтобы инвесторы в коммерческую недвижимость держались в течение как минимум десяти лет, чтобы увидеть значительную и стабильную отдачу от своих инвестиций. Если вы ищете, чтобы быстро заработать деньги, с небольшим количеством обязательств времени, коммерческая недвижимость не может быть вашим лучшим вариантом.

Найдите финансирование. 

Как правило, частные лица не могут самостоятельно финансировать покупку коммерческой недвижимости. Для того, чтобы привлечь значительный объем капитала, который требуется для инвестиций в коммерческую недвижимость, инвестору, как правило, придется найти внешнее финансирование. Это означает обращение за коммерческим кредитом, разработку механизма финансирования продавца с текущим владельцем или поиск партнеров-инвесторов для привлечения средств и оказания помощи в управлении инвестициями. Поиск опытных инвесторов особенно важен для начинающих инвесторов.

При поиске партнеров учитывайте следующее:

  • Есть ли у них опыт проведения сделок с коммерческой недвижимостью?
  • Есть ли у них достаточно наличных денег или кредита, чтобы помочь вам обеспечить кредит?
  • Какой вид инвестиционной отдачи они хотят получить?
  • Какой уровень управления, если таковые имеются, они хотят с собственностью?

Проанализируйте преимущества покупки коммерческой недвижимости.

Инвестиции в коммерческую недвижимость имеют множество преимуществ для потенциальных инвесторов. В зависимости от состояния рынка недвижимости, количества уже заключенных договоров аренды и общего состояния объекта недвижимости, инвесторы могут получить значительную прибыль.

Некоторые потенциальные выгоды от инвестирования в коммерческую недвижимость являются:

  • Многие инвесторы приобретают необработанные земли, стоимость которых может возрасти по мере того, как застройщики строят свои здания на прилегающих землях. Кроме того, развитие самой земли повышает ее ценность и привлекательность для других покупателей.
  • У вас есть потенциал для получения значительного дохода, в том числе годовой доход от цены покупки, которая может составлять 6 процентов или выше.
  • В отличие от аренды жилой недвижимости, владельцы коммерческой недвижимости и арендаторы имеют законный интерес в поддержании собственности для поддержки и увеличения бизнеса. Это работает в пользу владельца недвижимости, так как арендатор недвижимости, скорее всего, будет инвестировать в создание работоспособного и привлекательного пространства.
  • Вы можете заключить тройную чистую аренду, в соответствии с которой арендатор оплачивает расходы на недвижимость и налоги на недвижимость, а покупатель обязан только оплатить ипотеку. Крупные компании, имеющие большое количество торговых площадей, с большей вероятностью будут заключать такие виды аренды.
  • Как правило, коммерческая аренда является более гибкой, поскольку она регулируется не так тесно, как аренда жилых помещений, поскольку арендатор и арендодатель, как правило, являются  хозяйствующими субъектами.

Коммерческая недвижимость: виды, особенности, как правильно купить с арендатором, без посредников, в новостройке и от застройщика

Особенности покупки коммерческой недвижимости с арендатором 

Найдите опытного брокера по коммерческой недвижимости. 

Для того, чтобы найти и приобрести первоклассную коммерческую недвижимость, вы должны нанять брокера по коммерческой недвижимости, который имеет значительный опыт работы с коммерческой недвижимостью.

При оценке брокера необходимо учитывать следующее:

  • Убедитесь, что ваш брокер не только имеет опыт в поиске недвижимости, но и в поиске потенциальных арендаторов для этой недвижимости.
  • Убедитесь, что брокер имеет опыт работы с коммерческими сделками, а не с жилищными сделками.
  • Определите брокера, который создан в сообществе, имеет офис и финансовую стабильность, чтобы он  не был сосредоточен на  комиссии или плате.
  • Обратитесь за рекомендациями к другим владельцам коммерческой недвижимости. Эти владельцы могут быть лучшим источником для проверки потенциальных брокеров.
  • Встретьтесь с несколькими брокерами, прежде чем принять решение.

Найдите адвоката по коммерческой недвижимости. 

Адвокаты будут иметь опыт работы с договорами, имущественным правом, а также государственными и местными законами о сделках с недвижимостью. Вы хотите должны адвоката, который имеет опыт представления интересов покупателей коммерческой недвижимости.

При выборе адвоката необходимо учитывать следующее:

  • Сохраните адвоката, который работал в  недвижимости, в которую вы инвестируете.
  • Наняв местного адвоката, вы можете с большей легкостью запросить мнение бывших клиентов об адвокате.
  • Вы можете найти опытного адвоката, запросив рекомендацию от других компаний или обратившись в  коллегию адвокатов  и используя их систему направления адвоката.

Наймите сертифицированного бухгалтера 

Вам нужен  бухгалтер, который имеет опыт работы с коммерческими операциями с недвижимостью. Он может помочь вам оценить финансовые показатели объекта недвижимости, рассказать вам о его инвестиционном потенциале, подготовить финансовую отчетность и пересмотреть контракты (хотя это в первую очередь будет обязанностью вашего адвоката). При  выборе бухгалтера определении  необходимо учитывать следующее:

  • Спросите себя, является ли  бухгалтер тем, с кем вы чувствуете, что можете работать в течение длительного времени.
  • Рассмотрите кандидатуру несколько  бухгалтеров, чтобы получить представление о том, кто лучше всего соответствует вашим бизнес-потребностям.
  • Попросите список рекомендаций, когда они   занимались коммерческой недвижимостью, связанной с бизнесом.

Коммерческая недвижимость: виды, особенности, как правильно купить с арендатором, без посредников, в новостройке и от застройщика

 Как купить коммерческую недвижимость в новостройке

Выясните, почему владелец продает недвижимость. 

Существует множество причин, по которым человек или предприятие хотят продать свою коммерческую собственность. При рассмотрении конкретных свойств, попробуйте определить:

  • Почему владелец продает недвижимость. Эта информация может помочь вам в переговорах.
  • Определите, есть ли необходимость в  дополнительном ремонте.
  • Исследуйте окрестности новостройки, чтобы определить, как работают местные предприятия и объекты недвижимости, и есть ли какие-либо серьезные изменения, предлагаемые для этого района.

Изучите потенциал расширения. 

Хотя вы можете иметь скромный или полу-скромный подход к вашим инвестициям изначально, вы всегда должны думать о будущем расширении собственности. Вы должны определить, есть ли место для роста или есть ли альтернативы лизингу, если ваш бизнес не процветает.

Найдите кредитора. 

Из-за значительных затрат, связанных с приобретением коммерческой недвижимости, большинство покупателей имеют инвесторов и нуждаются в обеспечении кредита от авторитетного кредитора . Кредитор поможет вам  предоставить  финансирование на месте для покупки недвижимости. Вы должны искать кредиторов, которые имеют опыт работы в коммерческой недвижимости.

  • Рассмотрите возможность использования кредитора, с которым у вас есть установленные отношения. Это может помочь вам более легко обеспечить кредит.
  • Кредиторы с опытом работы с коммерческими сделками смогут направить вас на различные возможности финансирования и должны хорошо разбираться в любых необходимых документах и правилах.

Тщательно рассмотрите новостройку

После того, как вы сделаете предложение и предложение будет принято, вам нужно будет тщательно осмотреть имущество, прежде чем приступить к покупке. Вы хотите убедиться, что  новостройка находится в рабочем состоянии, а затем вы можете договориться с продавцом о любых дополнительных ремонтных работах, которые требуются.

Обратитесь к страховому агенту. 

Прежде чем завершить покупку, вы должны поговорить со страховым агентом о том, какие виды страхования вам нужны для имущества, если вы решите  совершить покупку. Вы хотите убедиться, что Ваше покрытие  действует на дату, когда вы становитесь владельцем объекта недвижимости.

Видео  о покупке  коммерческой недвижимости

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: