Форма и особенности сделок с недвижимым имуществом

Форма и особенности сделок с недвижимым имуществом

Сделкой по Гражданскому кодексу РФ (в дальнейшем – ГК РФ) считаются «действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей».

По ГК РФ сделки могут быть двух– или многосторонними (договоры) и односторонними.

Объекты и порядок сделок с недвижимым имуществом

В нашем гражданском катехизисе огромное место отведено разного рода сделкам. Операции с недвижимостью тоже подпадают под понятие сделки. Само слово «сделка» происходит от действия – что‑либо делать, предпринимать. Вот и получается: пустил квартиранта – сделка, продал квартиру – сделка, купил – сделка, то есть все, что вы делаете с землей или жильем, а также сараями, конюшнями, баньками и прочими постройками, – это сделки.

Односторонние – это сделки, в которых задействовано только одно лицо: например, я завещаю домик в деревне любимому коту Шашлыку, и неважно, что кот станет моим наследником, он в моем решении никакого участия не принимает, важно, что я одна принимаю решение и выражаю свою волю. К односторонним сделкам относятся завещание, дарение, доверенность и некоторые другие (правда, некоторые юристы и перечисленные мной завещание с дарением относят к двусторонним сделкам, поскольку хотя я в единственном лице совершаю сделку, в ней незримо присутствует второе лицо – тот, кому я вверяю свое имущество).

Остальные сделки заключаются между несколькими лицами, или, как говорят юристы, сторонами – этих лиц должно быть не менее двух. Лица между собой о чем‑то договариваются, поэтому сделки между ними принято называть договорами. Мы всю жизнь о чем‑то договариваемся с другими людьми или организациями, то есть вступаем в договорные отношения. Договоры как правовые документы заключаем гораздо реже.

Но каждый хотя бы раз в жизни такой официальный документ подписывал – например, при приеме на работу (трудовой договор) или хотя бы ставил подпись на бланке, оформляя медицинский страховой полис (договор обязательного медицинского страхования).

Правда, чаще мы договариваемся устно – даем или берем деньги в долг, покупаем пакет сока в магазине, оплачиваем телефонный счет и т. п. Это тоже договоры. Производя эти действия, мы берем на себя какие‑то обязательства или выполняем какие‑то действия взамен на данное нам обязательство.

– Я верну тебе долг в пятницу, – говорим мы более обеспеченному приятелю.

– Дайте мне во‑он тот пакет сока, – и в обмен на наши деньги продавец дает нам тот самый заветный пакет.

– С вас сто рублей, – говорит нам девушка за стойкой, принимая оплату телефонных переговоров, и вручает подтверждающий нашу сделку документ об оплате.

Все это договоры. Они бывают устные, письменные и письменные с нотариальным заверением. Операции с недвижимостью требуют письменной формы договора и чаще всего нотариального заверения.

С недвижимостью проводят множество разнообразных двусторонних сделок.

Форма  и особенности сделок с недвижимым имуществом

Виды сделок с недвижимым имуществом

Купля‑продажа – сделка, при которой одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену); предметом сделки может быть дом, квартира, часть квартиры, земельный участок.

Аренда – сделка, при которой одна сторона (арендодатель или наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору или нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Так, сдавая койку страждущему отдыхающему, бабуля‑домовладелица совершает сделку по аренде.

Ипотека (залог недвижимого имущества) – сделка, при которой одна сторона (залогодержатель), являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Получая от банка кредит на ипотеку, вы становитесь должником банка, и теперь банк может доить вас лет так 25.

Приватизация – сделка по переходу имущества из государственной или муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц – приватизировав квартиру, вы становитесь ее собственником.

Рента – сделка, при которой одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Например, вложив в банк пять миллионов рублей, вырученные от продажи ненужной вам жилплощади, вы будете раз в месяц получать проценты с вклада и не знать никаких бед.

Пожизненное содержание с иждивением – сделка, при которой один гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность другого гражданина (или организации) – плательщика ренты, а тот обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Бабушка, которая от безысходности отправляется в дом престарелых, разрешая этому дому пользоваться ее недвижимостью в обмен на тарелку жидкого супа и ворчание санитарки, заключает именно такую сделку…

Безвозмездное пользование – сделка, при которой одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а ссудополучатель обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в котором он ее получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. Выручая соседку комнатой с телевизором и пылесосом на время приезда ее деревенских родственников, вы говорите ей напутственно: «Только ничего не поломайте, Марья Петровна», и совершаете сделку безвозмездного пользования.

Мена – сделка, при которой каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой, не совершая при этом денежных операций: если я меняю квартирку на фешенебельной Галерной на халупу в окраинной Сосновке – это мена, а если я продаю квартирку на Галерной и на эти деньги приобретаю сдуру халупу в Сосновке – это купля‑продажа.

Дарение – сделка, при которой одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) в собственность вещь или имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, освобождает либо обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. Проще говоря, если я, утратив остатки разума, зову нотариуса и пишу дарственную на мою квартиру соседу‑алкоголику, – это дарение, и неважно, что жить мне теперь на улице, потому что подарив недвижимость, я все права на нее потеряла.

Форма  и особенности сделок с недвижимым имуществом

Личные сделки и сделки по доверенности

Все свои действия участник сделки может вести лично, а может и по доверенности.

Доверенным лицом может выступать родственник, друг, просто хороший человек, единственное условие – чтобы вы ему действительно доверяли. Доверить можно как осуществление отдельных действий, так и абсолютно все свои действия (в последнем случае это называется генеральной доверенностью), как конкретному лицу, так и какой‑то фирме (юридическому лицу). Того, кто доверяет свои действия, юристы называют доверителем, а тот, кто исполняет за вас вашу работу, называется уполномоченным представителем, или посредником. Уполномоченный представитель, или посредник, может что‑то делать за вас, только имея соответствующий удостоверяющий вашу волю документ – доверенность. Нет такого документа – ничего за вас он делать не имеет права.

Доверенность предполагает, что уполномоченное вами лицо имеет право принимать решения согласно вашей воле, вести переговоры, заключать договоры и подписывать за вас документы. Последнее должно быть обязательно указано в доверенности (доверенность с правом подписи).

Уполномоченное лицо не имеет права вести переговоры или совершать какие‑то действия от вашего имени, но в свою пользу или к своей выгоде. Если это хороший друг, он будет работать на вас бесплатно. Если это нанятое вами уполномоченное лицо или фирма, то вы должны оплачивать их услуги.

В зависимости от того, какие действия необходимо совершить, устанавливается и гонорар. Одно дело отнести документы по указанному адресу и получить печать, совсем другое – выстроить схему организации покупки недвижимости, провести переговоры с продавцом, отсмотреть квартиры, выставленные на продажу и т. п.

Чем больше самостоятельности должен проявить ваш представитель, отстаивая ваши интересы, тем выше и его гонорар.

Но мой вам совет: ответственные действия совершайте самостоятельно. Тогда хотя бы не будет повода винить в неосмотрительности кого‑то другого, особенно если этот «другой» – ваш родственник или друг. Я знаю немало случаев, когда после заключения не самой удачной сделки лучшие друзья становились бывшими друзьями. А вся вина друга‑страдальца в том состояла, что он плохо знал законы, был не слишком внимателен и не пытался вычитывать в договорах некоторые «двойные» положения, умело спрятанные составителями‑юристами среди массы не вызывающей подозрения информации.

Контролируйте ход сделки сами. Не доверяйте этого никому.

А если без доверенности никак? Если вы инвалид и не можете выйти из дома? Тогда наймите проверенную временем посредническую фирму. И снова: контролируйте действия этой фирмы, требуйте отчета каждый день, звонков, если требуется ваше согласие на что‑то, демонстрации вам документов, которые должны быть подписаны, то есть контролируйте все. Только тогда, если результат окажется не тем, на который вы рассчитывали, вы сможете сказать: я сделал все, что мог. И это будет совершеннейшей правдой.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: