10 советов по покупке объекта аренды

Как правильно покупать недвижимость для аренды

Если вы задавались вопросом, не пришло ли время купить арендуемую недвижимость и стать арендодателем, вы не одиноки.

Между нашей медленно растущей экономикой, исторически низкими процентными ставками и настроением миллениалов арендовать вместо того, чтобы владеть, доходная недвижимость была на подъеме со времен Великой рецессии.

На самом деле, согласно недавнему исследованию недвижимость сейчас является любимой долгосрочной инвестицией россиян.

Стоит ли вам сделать решительный шаг в отношении арендуемой недвижимости? Вот 10 вещей, которые следует рассмотреть, прежде чем покупать недвижимость для сдачи в аренду.

10 советов по покупке объекта аренды

Это не так просто, как кажется

Забудьте о стереотипах телевизионных ситкомов и  о невежественных арендодателях. Чтобы получить максимальную отдачу от доходной недвижимости, требуется внимание  к деталям, понимание юристом законов арендодателя-арендатора, предвидение предсказателя и, если вы решите управлять арендуемой недвижимостью самостоятельно, твердый,но дружелюбный характер арендодателя.

Поэтому вам нужно будет подумать есть ли у вас время и навыки, чтобы вложить их в управление арендой. Хотя аренда недвижимости считается пассивной инвестицией, это не означает, что вы полностью пассивны в управлении ею.

Успех требует долгосрочной перспективы

Люди попадают в неприятности почти со всеми инвестициями, потому что они просто не удерживают деньги  достаточно долго. С арендой, если вы безубыточны на основе денежного потока, это на самом деле не так уж плохо, потому что вы платите основную сумму и строите капитал таким образом.

Поэтому, если вы хотите зарабатывать деньги на недвижимости, вам нужно думать о долгосрочной перспективе. По мере того как вы выплачиваете или устраняете основную сумму долга на протяжении многих лет, вы должны иметь возможность увеличивать свой денежный поток.

Легко (и дорого) нарушить закон

Государственные законы арендодателя-арендатора могут действовать как открытая крышка люка для арендаторов, которые игнорируют их.

В качестве примера можно привести депозиты безопасности арендаторов. Это не так просто, как собирать и держать деньги.

  • Тут определенно замешана бухгалтерия. Вы должны иметь этот счет для каждого арендатора, хранить эти деньги на этом счете и сохранять их.
  • Закон о залоге определяет, сколько времени вы должны вернуть залог после окончания аренды, за вычетом любых расходов на уборку и ремонт, все из которых должны быть детализированы.

Убедитесь, что вы являетесь материалом для арендодателя

Если вы покупаете арендуемую недвижимость, должны ли вы раскошелиться на 6-10 процентов своего арендного дохода для службы управления? Хотя правильного ответа для всех не существует, лучше  брать работу на субподряд.

Они проверяют биографию вашего арендатора, следят за тем, чтобы тот подписал договор и вовремя заплатил. Это освобождает вас от необходимости распоряжаться своими деньгами, а не собственностью и арендаторами.

Есть потенциально крутая обратная сторона в том, чтобы быть вашим собственным арендодателем.

Если вы слишком близко подходите к своим жильцам и у них возникают финансовые проблемы, вы можете застрять, потому что не хотите их выселять.  Вы должны быть очень профессиональны в этом вопросе, потому что если кто-то не платит за квартиру, он крадет у вас.

Кроме того, вам удобно принимать управленческие решения, которые должны быть приняты при управлении недвижимостью? Будете ли вы ремонтировать или в конечном итоге замените этот неисправный кондиционер или дырявую посудомоечную машину? Вам нужно будет сделать звонок о том, что является лучшим курсом действий.

10 советов по покупке объекта аренды

Проанализируйте лучше ли покупать или финансировать?

Кредитное плечо (то есть ипотека) обычно увеличивает доходность, как с положительной, так и с отрицательной стороны.

Например, представьте себе арендуемую недвижимость, купленную за 100 000 долларов наличными. Дом приносит арендную плату в размере 12 000 долларов в год и облагается налогом в размере 1000 долларов. При графике амортизации в 27,5 лет и ставке подоходного налога в 20 процентов инвестор будет зарабатывать чуть более 9500 долларов наличными ежегодно. Таким образом, годовая денежная доходность инвестора составляет около 9,5 процента. Неплохо.

Вот как инвестор, используя кредитное плечо, выполнил, предполагая тот же самый дом. У этого инвестора есть ипотека на 80 процентов дома, которая составляет 4 процента. Вычитая операционные расходы и дополнительные процентные расходы, этот инвестор ежегодно зарабатывает почти 5580 долларов наличными. При вложении $ 20 000 годовая денежная доходность инвестора составляет около 27,9 процента.

На самом деле, ситуация для владельца заемного капитала на самом деле немного лучше, чем предполагают эти цифры. Это потому, что часть арендной платы идет на погашение основного долга по ипотеке.

Таким образом, хотя инвестор не мог прикарманить денежный поток, потому что он был использован для оплаты кредита, инвестор все равно получал прибыль (и платил налог) на эти деньги.

В этом и заключается сила рычага, который может повлиять на доходность инвестора.

Я определенно согласен с тем, чтобы идти обычным путем (ипотека). Это действительно хороший способ максимизировать ваши деньги.

Бюджет на непредвиденное

Неспособность планировать несметные расходы, связанные с владением арендой, может быстро привести к катастрофе.

Как арендодатель, вы хотите сэкономить от 20 до 30 процентов своего арендного дохода на содержание, техническое обслуживание и чрезвычайные ситуации.

По моему опыту вы всегда недооцениваете все различные расходы, которые могут возникнуть и всегда переоцениваете, насколько положительным будет денежный поток.

Не забывайте продлевать договор аренды

Если у домовладельцев одно вопиющее слепое пятно, то это неспособность своевременно продлевать арендные договоры. Вы будете удивлены, как много арендодателей не продлевают свои договоры аренды каждый год, поэтому они позволяют своим арендаторам идти на ежемесячную аренду.  А что в этом плохого? Дело в том, что все они думают, что теперь, если я хочу вытащить своего арендатора, я не могу, потому что теперь они не привязаны к арендной плате.

Кроме того, они не могут поднять арендную плату.  Единственный способ изменить арендную плату-это заставить их подписывать форму, меняющую арендную плату каждый год. Вот как надо держать своих жильцов в узде. Когда вы позволяете этому скользить вот так, это может быть действительно трудно вернуть ваших арендаторов в нужное русло.

Арендодатели могут дать уведомление о выселении на определенный срок.  В то же время арендодатель может предложить новый договор аренды.

10 советов по покупке объекта аренды

Все дело в местоположении

Старая риэлторская мантра о важности местоположения приобретает интересный оборот, когда применяется к доходной недвижимости.

Лучшие места с наибольшей оценкой-это те, где вы потенциально будете иметь худший денежный поток с арендой.

Почему? Инвесторы могут получать прибыль двумя способами: денежным потоком и повышением курса. В некоторых областях инвесторы могут хотеть более высокого денежного потока, чтобы компенсировать им более медленное повышение курса. Но если инвесторы ожидают, что область существенно повысится, они могут быть готовы отказаться от части денежного потока, чтобы насладиться этим повышением.

Результат: удорожание жилья опережает рост арендной платы, и дома дорожают, принося относительно низкий денежный поток.

В результате недвижимость должна дорожать больше, чтобы конкурировать в качестве инвестиций с недвижимостью в менее привлекательных районах.

 Не забывайте сдавать недвижимость в аренду во время уплаты налогов

Существует особый солнечный луч, который каждую весну падает на владельцев доходной недвижимости, когда они сидят на корточках со своим бухгалтером, чтобы подготовить свою Федеральную налоговую декларацию.

Когда у тебя будет собственный дом, ты сможешь списать проценты и все.

Но когда вы владеете инвестиционной недвижимостью, Ваша налоговая форма  позволяет вам списать почти все- от покраски дома до замены лампочек.

Таким образом, даже если у вас есть доход от аренды, чтобы отчитаться, вы можете показать меньше дохода, чем вы на самом деле собираете и списать свой ипотечный платеж и проценты, одновременно создавая собственный капитал.

Именно это мощное сочетание налоговых льгот и доходности инвестиций помогает сохранить интерес инвесторов к арендуемой недвижимости.

Аренда недвижимости может стать отличной инвестицией, если вы подходите к ней по-деловому. Но вам нужно понять (насколько это возможно), во что вы ввязываетесь, прежде чем вложить свои деньги. Хотя привлекательность получения пассивного ежемесячного дохода с недвижимостью высока, важно помнить, что для поддержания этого дохода часто требуется много работы.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: